צור קשר
שם :
טלפון :
מייל :

 
 

משכנתא

 

בפרישה מצה"ל אחת האפשרויות היא להשקיע בנדל"ן וכמעט תמיד נדרשת תוספת כלשהי של משכנתא.
אם משכנתא אז בדרך הנכונה - מבלי להיכנס לשאלה אם רכישת דירה היא השקעה כדאית או אולי לא, דבר אחד בטוח, מרבית הפורשים ואנשי כוחות הביטחון שבסדיר נדרשים לקחת משכנתא בעת ביצוע עסקת רכישה של נדל"ן.

במסגרת מאמר זה ננסה לעמוד על הדרך הנכונה לבצע את תהליך המשכנתא וכיצד יש "לתחזק" אותו עד להחזר המלא. חשוב לציין כי עקב הגודל ומורכבות הנושא לא נוכל לעמוד על כל פרט ופרט בתהליך אבל בהחלט ניגע בדברים המרכזיים שעלינו לתת עליהם את הדעת בבואנו להתחייב למשכנתא.

מרביתנו גורסים שאם אפשר לבצע עסקת רכישת נדל"ן ללא לקיחת משכנתא מהבנק אזי זה עדיף. על פניו, אמירה זו נשמעת נכונה אך עבדכם הנאמן נמנה על האסכולה שגורסת שלקיחת משכנתא בצורה הנכונה, והמשך טיפול נכון במשכנתא לכול אורך חייה היא כדאית יותר מאשר לבצע מימון עצמי מלא של העסקה. לא אציין את כול הנימוקים לטענה זו (זה נושא למאמר שלם אחר...) אך די שאציין שמשכנתא שמבוצעת נכונה מהווה מינוף משמעותי
להון העצמי ולראיה מרבית החברות והתאגידים משתמשים במינוף זה בביצוע העסקות השונות שהם מבצעים.

אם כך, נשאלת השאלה "מה היא לקיחת משכנתא ואחזקתה בדרך הנכונה" ? התשובה מורכבת ממספר רב של גורמים (יחס הון עצמי להון חיצוני, גובה הריבית, סוג הריבית, לוח הסילוקין, מועד לקיחת המשכנתא, סוג המשכנתא, אפשרויות מחזור, אפשרויות סיום, התנאים הכלליים של המשכנתא ועוד...) שעל מרביתם ננסה לעמוד במסגרת מאמר זה. יחד עם זה מבקש לציין שכאמור הנושא גדול ומורכב ולכן מומלץ לקבל הכוונהמסודרת מאיש מקצוע ובמידה וניתן אפילו עדיף לקבל ליווי לכול אורך התהליך – הכוונה וליווי מעין אלו יכולים לחסוך לנו הרוכשים הרבה מאוד כסף.

בטרם "נצלול" לים הפרטים בנושא בואו נבין מה היא משכנתא. משכנתא היא למעשה סוג של הלווה כספית שאנחנו לוקחים מהבנק או מחברה גדולה (בד"כ חברת ביטוח) על מנת ליצור לנו את היכולת לרכוש נכס כלשהו (דירת מגורים, נכס מניב וכד'). בדרך כלל מדובר בסכום גדול יחסית (עד 70% מערך הנכס) שנדרש להחזירו לגוף המלווה על פני שנים רבות, בדרך כלל בין 15 ל – 30 שנים. הבנק מבחינתו רואה בהלוואה תהליך עם סיכון, ולכן ישאף לקבל ריבית גבוהה ככול הניתן, ישעבד את הנכס הנרכש (ולעיתים נכסים נוספים אם יש כאלה) ואף ידרוש ביטוח למשכנתא.

זה המקום לציין את הסיכון המשמעותי הגדול ביותר שלווה לוקח על עצמו ולעיתים אף מבלי לתת על כך את הדעת. בניגוד למתחולל במרבית המדינות המתפתחות, במדינת ישראל לווה שהפך להיות חדל פירעון ואין לו יכולת להחזיר את ההחזרים החודשים של המשכנתא לא די שהגורם המלווה (בנק/חברת ביטוח) לוקח לו את הנכס (שכן הוא ממושכן) לצורך מימוש והחזר החובות, בנוסף ימשיך הלווה לשלם את ההלוואה שלקח שכן במרבית המקרים מימוש הנכס לא מכסה את החוב כולו שצבר במשך הזמן, והחוב עדיין ממשיך לצבור ריביות והצמדות.

כפי שאתם כבר מבינים, משכנתא היא עניין רציני וארוך טווח המחייב תכנון מראש של כל המהלכים. התהליך הוא ארוך ומורכב, ומציב בפנינו דילמות רבות שלרובינו אין את הכלים המתאימים להתמודד איתם. אל תוך דילמות אלו נכנסות שאלות רבות הגורמות לבלבול ואנו נקלעים למצב שאנו יושבים מול נציג הבנק שבמקרה הטוב אינו אובייקטיבי ובמקרה הגרוע מנצל את חוסר הידע שלנו ולא תמיד מעניק לנו את כל המידע על התנאים המשתלמים ביותר עבורנו. בסוף התהליך הזה אנו מוצאים את עצמנו "תקועים" עם משכנתא חונקת מבלי לדעת כי עם קצת עזרה, היינו יכולים לקבל עסקה טובה בהרבה.

אז לפני שאנחנו רצים לקחת משכנתא שתי השאלות הראשונות עליהן אנו צריכים לענות הם :

כמה כסף אנחנו רוצים לקבל ?

ולאיזה תקופת זמן ?

כמענה על שאלת הכמה לקחת נוכל הצביע על שתי אלטרנטיבות :

האחת, עלינו לבחון לא רק את מחיר הדירה אלא את העלות הכוללת של רכישת הדירה דהיינו את מחיר הדירה בתוספת המיסים, שכר טרחת עו"ד, שיפוצים, רכישת ריהוט וציוד חשמלי חדש ועוד. מסכום זה נפחית את ההון העצמי שיש ברשותנו והטבות נוספות כגון הטבות מהקבלן. ההפרש שיוותר הוא סכום ההלוואה אליו אנו נדרשים.

השנייה, להעריך את יכולת ההחזר החודשית שלנו ומכאן לגזור את גובה ההלוואה נוכל לקחת. לסכום זה נוכל להוסיף את ההון העצמי וההטבות והסכום הכולל שנקבל יהיה ערך המרבי של הנכס שנוכל להרשות לעצמנו. חשוב להדגיש כי לא רצוי לקחת הלוואה שגובה ההחזר החודשי שלה יעלה על 25% מסה"כ ההכנסות החודשיות מה גם שהבנקים לא יאפשרו לכם סכום להלוואה בהחזר חודשי גבוה מזה מחשש שלא תעמדו בהחזר ההלוואה.

באשר לשאלת התקופה, לזו יש חשיבות מרכזית. הריבית המוטלת על המשכנתא תלויה למעשה באורך הזמן שבו תיקחו משכנתא, ולא בגודל ההלוואות. מקובל לקחת משכנתא לתקופה של עד 10-15 שנה. אפשר כמובן לקחת גם הלוואה לזמן ארוך יותר, עד 36 שנה, אך מומלץ להסתפק בתקופה קצרה יותר.

עד כה נגענו בשני נושאים מרכזיים אך למשכנתא יש פרמטר חשוב נוסף והוא הריבית.

הריבית או בשמה האחר "עלות הכסף" זו התוספת הכספית שמתווספת לנו מידי חודש על כספי הקרן שלקחנו ותקבע לנו את אופן ההחזרים החודשיים.
שיעור הריבית החודשית נסגר בינינו לבין הבנק מראש ואם ברצוננו לצמצם את העלות הכוללת של החזרי המשכנתא ולצמצם סיכונים עלינו לבחור בקפידה את הריבית המתאימה לכל אחד ואחד מאיתנו.
 
פרמטר זה הוא החשוב ביותר מבחינה כלכלית היות וכול שינוי של עשירית אחוז יהיה משמעותי לסה"כ ההחזר,לדוגמא : הלוואה על 700,000 ₪ למשך  15 שנים בריבית של 5%, הורדה של עשירית אחוז יכולה לחסוך לנו מעל 12,000 ₪ (עפ"י לוח סילוקין שפיצר) או מעל 16,000 ₪ (עפ"י לוח סילוקין קרן  שווה) וכמובן ככל שסכום ההלוואה גדול יותר או לחילופין הורדת הריבית גדולה יותר מעשירית אזי מכפלות החיסכון הכספי הוא משמעותי הרבה יותר.

ככלל, תחום המשכנתאות מציג בפנינו שני סוגי משכנתאות עיקריים :

ריבית צמודה (בד"כ למדד המחירים) -: באופן כללי נוכל לומר כי כאשר המחירים במשק יורדים, מדד המחירים יורד ואיתו עולה ערך הכסף. משמעות הדבר היא שבמצב זה אנחנו נחזיר לבנק שווי גבוהה יותר ממה שלווינו ולהפיך. על מנת להימנע מ"טלטלות" מעין אלו נקבע מדד מחירים אחד אליו מוצמדת הריבית וכך נוצר מצב הוגן לשני הצדדים והם אינם מפסידים ואינם מרוויחים.  

צורת ריבית זו מחולקת גם היא לשתי סוגי ריביות : ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה

מסלול זה של המשכנתא מיועד לסולידיים שבינינו שלא אוהבים לקחת צ'נסים מיותרים. בסוג זה של משכנתא אנו נשלם את אותו אחוז ריבית לכל אורך  המשכנתא (ההחזר אינו משתנה והמשכנתא היא צמודת מדד, כלומר ההחזר משתנה רק לפי המדד). משכנתא מסוג זה נלקחת על פי רוב לתקופות זמן  ארוכות אולם ניתן להשתמש בערוץ זה גם לתקופות קצרות (15 שנים), במצב זה אחוז הריבית יהיה מעט נמוך יותר אולם התשלום החודשי יהיה גבוה יותר.
זהירות : אין לקחת הלוואה קצרת טווח עם סכומים גדולים שיהיה קשה לעמוד בהם.

בסך הכול, על משכנתא כזו, למשך תקופה קצרה יותר, נשלם פחות אך החיסרון שלה נעוץ בכך שבמידה ובעתיד נוצר מצב של הכנסה משמעותית (ירושה, מתנה כספית, זכייה בפיס וכד') ונרצה לסלק את החוב במועד מוקדם יותר מזה שקבענו עם הבנק נאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם וזאת בתנאי שהריבית בשוק תהיה נמוכה מהריבית בה נלקחה המשכנתא. לעומת זאת לקיחת משכנתא בערוץ זה בתקופה בה הריבית נמוכה יכול לתת לנו יתרון משמעותי היות ועליות ריבית עתידיות לא ישפיעו על ההחזרים החודשים שלנו.

ריבית משתנה

מסלול זה של משכנתא צמוד לריבית במשק ומתעדכן בהתאם. המסלול אינו סולידי וכרוך בסיכון מסוים היות שביציאה לדרך הריבית נחשבת לקבועה עד לזמן המוגדר מראש ומנקודה זו ואילך הריבית משתנה בהתאם לנוסחא מוגדרת מראש (עוגן+עלות גיוס ההון ע"י הבנק) כך שאם המדד יורד אנחנו בהחלט נרוויח מזה אבל לחילופין, במידה והמדד עולה גם הריבית תעלה. בדרך כלל נקודות השינוי נקבעות אחת לשנה אך יתכן ויקבעו נקודות אחרות בהתאם למו"מ שיתנהל מול הבנק (יתכן אפילו אחת ל – 5 שנים). יחד עם זה נהוג לקבוע סכום גג בהלוואות מסוג זה, כך שהריבית לא יכולה לעלות
מעבר למסוכם בנקודת ההתאמה. כדאי לבחור במסלול זה כאשר ידוע שהריבית במשק גבוה והסבירות שבעתיד תהיה ירידת ריבית, היא גבוה. יתרון נוסף הוא שעל מסלול זה לא חלה עמלת פירעון מוקדם במידה ונרצה לפרוע את החוב או חלקו לבנק לפני המועד הסופי המסוכם.    

ריבית שאיננה צמודה (ריבית פריים) :

זו למעשה הלוואה משתנה אך הריבית בה אינה צמודה למדד ולכן גם אינה מושפעת מתנודות השוק. במסלול זה למעשה שולט בנק שראל והוא זה שקובע את ריבית הפריים וזזו מהווה הנחייה לבנק המלווה בו נלקחה המשכנתא. הבנק יעלה/יוריד את הריבית בהתאמה אם כי לא באותו אחוז בדיוק, בד"כ הריבית שתקבע על ידי הבנק תעמוד על 1.5% מדובה הריבית של בנק ישראל. לאחרונה, מסלול זה תופס תאוצה ופופולאריות רבה וזאת בעיקר לאור ריבית הפריים שהורדה באופן משמעותי על ידי בנק ישראל כחלק מהמאבק במשבר בכלכלה העולמי. מסלול זה אינו צמוד למדד ופירעון מוקדם  שלה אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם. 

ריבית קבועה – לא צמוד מדד -:

ריבית משכנתאות לא צמודה נוספת היא "ריבית בטוחה" (או בשמה האחר "ריבית קבועה – לא צמוד מדד"). מסלול זה אינו מושפע משינויים במדדים או מהעלאות או הורדות של הריבית היות והריבית נקבעת בין הלווה לבנק מראש. הריבית במסלול זה תהיה במרבית מהמקרים גבוהה יחסית ליתר המסלולים. מסלול זה מתאים למי שלא אוהב לקחת סיכונים ובא להגן על המלווה מפני אינפלציה גבוה בעתיד.
מצד אחד, ירידות בריבית לא ישפיעו על המשכנתא לטובה כמו במקרים אחרים, אך הביטחון שבסכום קבוע שלא מושפע מעליות או ירידות הוא יתרון משמעותי למי שרוצה לדעת את הסכום המדויק של עלות ההלוואה מראש.

משכנתא דולרית/יורו -:

במסלול זה ההלוואה צמודה לשער הדולר/יורו והריבית היא ריבית משתנה כאשר הריבית הקובעת (העוגן) הוא ריבית הלייבור ועליה תווסף אחוז מסוים (בין 1.5% ועד 3%) עפ"י המסוכם עם הבנק מראש כעלויות גיוס הכסף. במסלול זה הריבית משתנה כל 3 חודשים, 6 חודשים או שנה (ללא שער רצפה).

ככלל נאמר כי כדאי לפזר סיכונים ולשלב מספר מסלולי משכנתא, לתקופות שונות ועל בסיסים שונים. למשל – סכום מסוים בריבית קבועה ל- 5 שנים (הריבית לטווח קצר נמוכה במיוחד), סכום נוסף בריבית קבועה ל-20 שנה והיתרה בריבית פריים.
 
וכעת לאחר שהבנו מה היא משכנתא ואלו מסלולים קיימים נפנה את תשומת הלב למספר נקודות חשובות שיש לתת עליהן את הדעת : 

עמלת פירעון מוקדם - :

בטרם לקיחת ההלוואה עלינו לבדוק עם הבנק כי במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה במועד מוקדם יותר מהמסוכם האם נדרש לתשלום "קנס" המכונה "עמלת פירעון מוקדם" ומה משמעותה. כדאי לבדוק האם יש אפשרות לפרוע את ההלוואה ללא עמלות אלה או חלקן,  ומה הם התנאים לכך.
בדרך כלל עמלות אלו לא יחולו על מסלולי הריבית המשתנה/פריים. סוגי העמלות ודרך חישובם מוגדר בצו הבנקאות ובהוראת בנק ישראל והן נקבעותעל פי 4 מרכיבים בהתאם למסלול ההלוואה :

עמלת היוון – :

עמלה הנגבית בגין הפסד שנגרם לבנק כתוצאה מהפרש בין שיעור הריבית בהלוואה לבין שיעור הריבית הממוצעת (כהגדרתה בצו הבנקאות האמור), ותופעל רק כאשר הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית של ההלוואה.

עמלת מדד ממוצע – :

תגבה רק אם הפירעון נעשה בין ה-1-15 לחודש  למשכנתאות צמודות מדד

עמלת אי הודעה – :

עמלה בגובה 0.1% מהסכום הנפרע – העמלה תבוטל במידה והלקוח הודיע על כוונתו לסלק ההלוואה 10 ימים מראש וזאת באם פרע עד 30 יום מתאריך ההודעה.

עמלה תפעולית – :

תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה.

אופציה נוספת היא האפשרות להקטין את עמלת הפירעון המוקדם ולצורך כך יש לבדוק בין השאר באיזה תאריך בחודש כדאי לפרוע את ההלוואה וכמו כן האם יש צורך להודיע בכתב ומראש על הפירעון העתידי.

דמי פתיחת תיק :

זוהי עמלת בנקים בלבד (ולא של בנק ישראל) והיא שונה מבנק לבנק. סכום עמלה זו יכול לנוע מכמה מאות שקלים ולהגיע עד לכמה אלפי שקלים כתלות בסכום ההלוואה הנדרשת. על עמלה זו ניתן ורצוי להתמקח עם הבנק, אם תתעקשו הבנק יפחית את סכום העמלה ובמקרים שהוא "חפץ ביקרכם" הוא אף יבטל את העמלה הזו לגמרי.

ביטוח משכנתאות :

אחד ביטחונות שהבנק ידרוש מאיתנו הוא ביצוע ביטוח למשכנתא. למעשה, ביטוח זה נעשה לנכס ולכספים שמושקעים – דהיינו להון העצמי שמושקע, למקרה שיתעוררו בעתיד בעיות אצל המלווה או ברכוש. כאן המקום לציין כי שלמרות שבשנים האחרונות נעשים בבנקים מאמצים גדולים לתת הצעות  מחיר סבירות לביטוח עדיין שמורה לנו הזכות לעשות ביטוח זה שנמצא לנכון. סקר שוק, יצירת תחרותיות בין החברות והתמקחות יכולה לחסוך לנו לעיתים למעלה מ – 100 בחודש ובהלוואה שתוקפה הוא ל - 20 שנים המשמעויות הכספיות הינן משמעותיות. טיפ : אין אנו חייבים לבטח את כל הנכס,
אלא רק את החלק בו אנו משקיעים מכספנו האישי.

 
חשוב שתדעו :

מימון - :

ככל שאחוז המימון גבוה יותר (כלומר, ככל שהמשכנתא מהווה אחוז גבוה יותר מתוך התשלום שלכם עבור הדירה), כך רכישת הדירה כדאית פחות.

תקופת ההלוואה - :

ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר אתם מרוויחים פעמיים: גם הריביות נמוכות יותר כשההלוואה לטווח קצר ובנוסף, ככל שהתקופה קטנה, כך אתם משלמים פחות ריבית.

"לוק" - :
 
חשוב להופיע בבנק בצורה נאותה, מטופחים ומכובדים. יש הביא תיק, מחשבון, כלי כתיבה וכל הניירת הנדרשת.
שקיפות - אל תנסו להסתיר בעיות כלכליות מן הבנק. פוטרתם, הורידו לכם במשכורת, הוצאה גדולה אחרת עומדת על הפרק והיא חיונית, דווחו לפקידשמטפל בכם ובקשו לבצע פריסה נוחה יותר.

אז לסיכום :

1.לקיחת משכנתא של כמה מאות אלפי שקלים הופכת את הבנק באופן אוטומטי לשותף בבעלות על הנכס הנרכש.

2.מרבית המשפחות בישראל נוטלות בסופו של דבר משכנתא בשיעור כזה או אחר – כיום יש ברחבי המדינה מעל 600 אלף משפחות כאלה. לרוב שיעור המשכנתא נע סביב 50% משווי הדירה, עם חריגות לכאן או לכאן.

3.הבנק הוא עסק כלכלי ורווחיותו מההלוואה הניתנת עומדת בראש מעיניו. אם לנקוט בלשון עדינה אזי נאמר שפקיד הבנק אליו תפנו לא ישכנע אתכם לקחת מסלול או סוג משכנתא לא טובים, אבל ניהול משא ומתן אפקטיבי מולו יתרום לקבלת משכנתא משתלמת יותר.

4.סקר שוק הוא לכאורה פתרון לא רע אבל שיטוט בין הבנקים הוא בדרך כלל עניין מבלבל ולמען האמת גם אנו הכלכלנים הולכים לא פעם לאיבוד בין שפע המסלולים והאפשרויות שהבנקים מעמידים היום בפני מבקשי המשכנתאות.

במאמר זה ניסיתי לעמוד על נבכי המשכנתא בהיבטיה השונים. יחד עם זה הנושא הוא מקיף, מעמיק ומורכב ומטבע הדברים לא יכולתי לרדת לעומק בנושאים בהם נגעתי. זאת ועוד, מפאת קוצר היריעה ישנם נושאים נוספים כגון : מחזור משכנתא, לוח סילוקין ועוד בהם לא נגעתי ועליהם נעמוד במסגרת המאמרים הבאים.

אין לראות במאמר זה ייעוץ כלשהו אלא הרחבת ידע בלבד ובכל מקרה רצוי להשתמש בשרותי איש מקצוע שיכוון וילווה אתכם לאורך כל הדרך בפרט  כאשר העלויות הכרוכות בשרות זה משלמות את עצמן מיידית וחוסכות לנו הרבה מאוד כסף לאורך זמן.
  
בהצלחה

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com


על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני,מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה ומנכ"ל משותף בחברת "עוצמות בע"מ", חברה העוסקת בהעצמת חברות בתחומי התכנון האסטרטגי, הניהול והייעוץ הפיננסי.

   
 
 
 

Shira-nati ltd      מושב ערוגות מיקוד 79864      טל: 08-9426315

 

צור קשר

שירותים מאמרים שוק ההון יזמות ייעוץ עסקי אודות

עמוד הבית

כל הזכויות שמורות©shiranati.com