צור קשר
שם :
טלפון :
מייל :

 
 

עוגן הצלה או טביעה ללוקחי המשכנתאות...

 

לאחרונה אנו עדים להתעוררות משמעותית בשוק הנדל"ן וכפועל יוצא בשוק המשכנתאות. במסגרת עבודתי אני נתקל במקרים רבים בהם זוגות לוקחים משכנתא כאשר המוטיב המוביל בקבלת ההחלטות שלהם באשר למסלול המשכנתא הוא רמת הריבית כאשר במרבית המקרים השיקול הוא לפנות למסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר.

לכאורה, ההחלטה לפנות למסלול עם הריבית הנמוכה ביותר היא נכונה ולעיתים היא מוכיחה את עצמה אך באותה המידה (ולעיתים אף המידה רבה יותר) היא יכולה להיות שגויה. במקרים רבים פונים אלי זוגות בטענה כיצד יתכן ששילמו בתחילת המסלול מחיר נמוך וכעת, בחלוף מספר שנים, הם "טובעים" תחת נטל המשכנתא. כאשר אני בוחן את תיק המשכנתא של זוגות אלו אני מוצא בדרך כלל מספר סיבות שאחת מהן היא ה"עוגן" עליו מבוסס מסלול המשכנתא.

במרבית המקרים כאשר אנו מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא מהבנק, אנו פונים לפקיד המשכנתאות אשר מציג לנו מספר מסלולים אלטרנטיביים תוך שהוא נותן הסבר מקיף לכל מסלול ומסלול (בשלב זה אנו מנענעים בראש "בהבנה רבה") ובסופו של תהליך במקרה הטוב עושים השוואה עם בנק אחר או מקבלים המלצה חבר ובמקרה הפחות טוב, אנו נמצאים בערפל ולגמרי מבולבלים אך יחד עם זה חותמים על הניירת והתוצאה היא תשלומים שהולכים ומכבידים על ניהול הפיננסי החודשי של הבית מחד והחזר של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לבנק מעבר לנדרש מאידך.

במגמה לנסות ולפזר במעט את הערפל והבלבול אנסה במסגרת מאמר זה לעמוד על הגדרת ה"עוגן" וכיצד עלינו לבחון את המסלולים מבוססי "עוגן" (לא כולל מסלול הפריים והדולרי). כהקדמה נציין כי השימוש במושג "עוגן" נעשה על ידי הבנקים במסלולי הריבית המשתנה בלבד, ולמעשה הוא משמש כקיבוע זמני של הריבית על ההלוואה.

אם כך מה הוא "עוגן" ?

ה"עוגן" הוא למעשה עלות הכסף לבנק או במילים אחרות עלות שעולה לבנק לגייס את הכסף. על ה"עוגן" הנקבע מוסיף כל בנק את ה"מרווח" (נקבע באחוזים) שהוא לכאורה הרווח שהבנק מרוויח מהמכירה של המסלול. סכימה של שני נתונים אלו יוצרים לנו את רמת הריבית הנגבית מאיתנו על ידי הבנק.

אם כל כך פשוט אז למה כל כך מסובך ?

מכיוון שלבנקים למשכנתאות בישראל יש את הכלים המאפשרים להם לבחור נוסחת עוגן אשר יכולה לחזות עד כמה שניתן קרוב למציאות את הריבית העתידית ללקוח כנגזרת של הריבית הראשונית אותה קיבל מהבנק ובזה יש לבנק יתרון עצום יחסית אלינו הלקוחות.

האם בזה זה נגמר ?

לא. היות ויש הרבה סוגי עוגנים, חשוב להבינם היטב כי בבואנו לנהל משא ומתן מול הבנק (כן, יש דבר כזה...) נוכל לקבוע ולקבל את עוגן הטוב והמתאים ביותר לנו הלקוחות וכמובן שיהיה גם הכדאי ביותר לנו מבחינה כלכלית.

זאת ועוד, למרות שבנק ישראל חייב את הבנקים למשכנתאות לבסס את שעורי הריבית על פי בסיס עוגן אובייקטיבי חיצוני השוואת מסלולי ריבית העוגן בין הבנקים השונים מורכבת מאוד מכיוון שכל בנק בוחר בנפרד ועל פי שיקוליו ומשתמש בעוגן אחר.

באלו סוגי עוגנים משתמשים הבנקים ?

הבנקים אוהבים את מסלולי ריבית העוגן השונים היות וכל תקופה (הידועה מראש) הריבית משתנה והדבר מצמצם את חוסר הוודאות שלהם ומסיר מהבנקים את החשש לרווחיות שלהם. העוגן משתנה פעמיים בחודש ובכל פעם שהריבית משתנה היא מהווה שיקוף של הריביות בשוק.

ככלל נוכל לאמר כי במסלול הריבית המשתנה קיימים 3 סוגי עוגנים עיקריים לפיהם פועלים הבנקים :

עוגן שימושים

עוגן זה הוא בעצם מה שמכונה "עוגן בנק ישראל". ריבית זו מבוססת על עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. ריבית עוגן השימושים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק מקבל על הלוואות לטווחי זמן שונים. בעוגן זה משתמשים בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק פועלים ובנק אוצר החייל. למרות שלכאורה אנו צריכים לקבל עוגן אחיד בבואנו לקבל משכנתא מבנקים אלו (שכן נתון זה נקבע באופן אובייקטיבי על ידי בנק ישראל) בפועל העוגן הנקבע על ידי הבנקים הוא שונה. שוני זה נובע מכך ש"בעוגן בנק ישראל" ישנם ארבע לוחות שונים :

· לוח 01 – בלוח זה מדווחות ההלוואות הלא-מוכוונות ומחיריהן בריבית קבועה, שניתנו או חודשו לשם רכישת דירת מגורים, במהלך החודש שהסתיים בתאריך הדוח. הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש) ומחיריו, משמשים לחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם.

· לוח 02 – בלוח זה מדווחות ההלוואות הלא-מוכוונות ומחיריהן בריביתמשתנה, שניתנו או חודשו לשם רכישת דירת מגורים, במהלך החודש שהסתיים בתאריך הדוח. הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש) ומחיריו, משמשים לחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם. לוח זה מסכם בטור הסה"כ גם את לוח 01.

· לוח 03 – בלוח זה מדווחות ההלוואות הלא מוכוונות ומחיריהן בריביתקבועה,  שניתנו או חודשו במשכון דירת מגורים, במהלך החודש שהסתיים בתאריך הדוח.הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש) ומחיריו, משמשים לחישובהריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם.

· לוח 04 – בלוח זה מדווחות ההלוואות הלא מוכוונות ומחיריהן בריביתמשתנה, שניתנו או חודשו במשכון דירת מגורים, במהלך החודש שהסתיים בתאריך הדוח. הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש) ומחיריו, משמשים לחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם. לוח זה מסכם בטור הסה"כ גם את לוח 03.

התוצאה היא שכל בנק משתמש באחד או יותר מלוחות אלו על מנת לקבוע את העוגן איתו הוא יעבוד, לדוגמא :

בנק פועלים ודיסקונט – לוקחים את הממוצע של ארבעת הלוחות אבל לפי תקופה. דהיינו למשכנתא של כל 5 שנים העוגן יהיה לפי הריבית הממוצעת של ארבעת הלוחות להלוואות של 5 שנים וכן הלאה.

בנק לאומי – לוקחים את הממוצע של ארבעת הלוחות אבל לא לפי תקופה אלא את הממוצע של כל התקופות ביחד וזה משמש כעוגן יחיד.

בנק אוצר החייל – לוקחים את לוח 01 והוא משמש להם כעוגן יחיד.

מה הכי טוב ?

לכאורה, העוגן של בנק אוצר החייל, מכיוון שתמיד הוא יהיה הכי נמוך מכיוון שהוא לוקח בחשבון את ההלוואות שניתנו לרכישה או מיחזור בלבד ולא לוקח בחשבון את ממוצע ההלוואות שניתנו כנגד נכס קיים לכל מטרה שהן כמובן יקרות יותר. יחד עם זה חשוב לציין כי אין הדברים חד משמעיים וחובה לבצע בדיקה מקרו כלכלית להתנהגות הנתונים ההיסטוריים נכון לאותה נקודת זמן שבה אנו מעוניינים לקחת את המשכנתא.

בנוסף, עוגן השימושים מושפע גם הוא מריבית המשק. כאשר הריבית עולה הבנק מחויב לתת ריביות גבוהות יותר על פיקדונות וחסכונות אשר מהוות את רזרבות הבנק המאפשרות מתן הלוואות ולכן ידרוש הבנק בהתאמה ריבית גבוהה יותר גם מן הלווה. עליית הריבית על ההלוואות מעלה את עוגן השימושים. ירידת ריבית המשק תביא לתוצאה ההפוכה.

עוגן גיוסים

ריבית עוגן זו מבוססת על עלות גיוס האשראי של הבנק או במילים אחרות היא תוצאה של כמה עולה לבנק לגייס את ההון אותו הוא נותן לנו הלקוחות כמשכנתא. עלות גיוס האשראי של הבנק מחושבת ע"פ ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחות עבור פיקדונות, תוכניות חיסכון ומקורות גיוס נוספים כגון בנק ישראל ואג"ח בנקאי. ריבית עוגן הגיוסים נקבעת באופן אובייקטיבי על פי נוסחה של בנק ישראל אשר משקללת את ממוצע הגיוסים של הבנקים למשכנתאות לחודש החולף.

לכאורה, נמצא כי לעוגן זה יתרון הנעוץ בכך שלבנק יש אינטרס לגייס את כספו בכמה שיותר זול ובמחיר הזה אף "ימכור" לנו את הכסף משום שבמועד השינוי, הריבית תהיה גם כן כמה שיותר נמוכה אך מאידך עוגן הגיוסים עולה כאשר הריבית במשק עולה, שכן עליית הריבית מחייבת את הבנק להעלות את הריביות שהוא מבטיח על פיקדונות ותוכניות חיסכון. וירידת ריבית המשק תביא לתוצאה הפוכה.

האם הוא יותר טוב מ"עוגן שימושים" ("עוגן בנק ישראל") ?

ריבית "עוגן גיוסים" היא במרבית המקרים יותר תנודתית ואם הריבית המוצעת במסלול זה תהיה זהה ל"עוגן בנק ישראל" אז עדיף לקחת את "עוגן בנק ישראל", אך אם נקבל ריבית נמוכה בכמה עשיריות אז נעדיך בכל זאת לקחת אותו.

עוגן אג"ח

עוגן זה אינו לוקח בחשבון את הריבית הבסיסית אלא היא נקבעת על פי הריבית שמניבה אגרת החוב הממשלתית מסוג "גליל" הנחשבות לאג"ח בטוחות יחסית או המילים אחרות היא נקבעת על פי ממוצע שעורי התשואה לפדיון של אגרות החוב. הריבית על בסיס צורת האג"ח יכולה להשתנות בכל יום נתון. איגרת חוב היא דרך לגיוס הון. חברות גדולות, כגון בנקים, רשויות ציבוריות, חברות היי-טק וכו', מגייסות הון מהציבור בהנפקת אג"ח.

האינטרס של האזרחים הוא לרכוש אגרות חוב, משום שהריבית שאנחנו מקבלים בעבור "ההשקעה" מצוינת על גבי האג"ח ואת תשלום הריבית נקבל בתום התקופה הנקבעת מראש בתוספת סכום הקרן או השקעה.

האם "עוגן" זה עדיף מה"עוגנים" האחרים ?

נדגיש כי עוגן זה הוא קצת יותר תנודתי מהעוגנים האחרים מכיוון שהוא מתבסס רק על תשואות אגרות החוב הממשלתיות מסוג "גליל" הנסחרות בבורסה ומשתנות מידי יום ולעומת זאת העוגנים האחרים מבוססים על עוגנים שהן ממוצעים של נתונים הלוקחים יותר פרמטרים בחשבון. לכן נוכל לאמר כי אם ההבדל בין הריבית בעוגן אג"ח בתקופת הריבית הראשונה טובה יותר בכמה עשיריות מהריבית של העוגנים האחרים, נעדיף את עוגן האג"ח וזאת מכיוון שבאופן כללי, אם לאורך זמן כל העוגנים מתנהגים די דומה ויש לנו הטבה משמעותית לתקופה הראשונה אז שווה לנצל אותה ולסלק את הקרן מהר יותר. אם הריבית זהה בכל העוגנים אז כמובן שנעדיף קודם את עוגן בנק ישראל אחר כך את עוגן הגיוסים ובסוף את עוגן האג"ח וזה מכיוון שעוגן בנק ישראל קצת יותר יציב והריבית ממילא זהה.

לסיכום :

חשוב להדגיש כי הבנה ושימוש בעוגן נכון ומתאים יכול להוות גורם קריטי בעת שאנו לוקחים משכנתא וזאת מכיוון שריבית העוגן היא הגורם שישתנה בכל תקופה המוגדרת בחוזה ביננו לבין הבנק ובכך יכול להשפיע באופן משמעותי על רמת ההחזר החודשית והכוללת לבנק.

המרווח, אמנם נשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא ודווקא מסיבה זו יש לעשות עליו משא ומתן קשוח טרם החתימה על החוזה שכן לאחר מכן הוא נותר קבוע.

בהתאם למאמר אנו רואים כי ישנם סוגי עוגנים שונים שיתנו ריבית משכנתא משתנה שונה מאוד אחת מהשנייה כאשר לכל סוג יש סיכונים שונים אחד מהשני וגם תקופת שינוי העוגן היא שונה אחת מהשנייה.

הבנה טובה של שני המרכיבים השונים של הריבית המשתנה ובמיוחד של עוגן ריבית משכנתא המרכיבה אותה תחסוך ללווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא.

יועץ משכנתא עם ההשכלה הפיננסית המתאימה ובעל ניסיון מבין מצוין בסוגי העוגנים השונים, מה עדיף, מה הסיכוי והסיכון בכל אחד מהם ויכול לבחור ביניהם על פי מחשבה מקרו כלכלית בריאה על הכלכלה הישראלית והעולמית.

יעוץ משכנתאות מקצועי וטוב הוא הבסיס לחסכון מהותי במשכנתא.

בהצלחה.....

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com


על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני, מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מהחברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן, השקעות וכלכלת משפחה.


   
 
 
 

Shira-nati ltd      מושב ערוגות מיקוד 79864      טל: 08-9426315

 

צור קשר

שירותים מאמרים שוק ההון יזמות ייעוץ עסקי אודות

עמוד הבית

כל הזכויות שמורות©shiranati.com